南方财经全媒体记者王卓峰 东莞报道
在回归“价高者得”后，东莞土地市场应声拍出了新地王。
12月14日，经过6家房企140轮竞价，编号为2023WR010的不限价宅地成功完成出让，地块最终由保利以总价18.099亿元竞得，溢价率30%，折合楼面地价29241元/�O，创下东莞地价新纪录。
从最终土拍结果来看，东莞与合肥、杭州等已解除地价限制的二线城市十分相似：地王重现、核心区域优质地块引来房企争抢、有较高的溢价率。
新晋地王的诞生，被业内认为是当下东莞楼市重要的分水岭。从时间线来看，今年前11个月，东莞新房成交量同比下降11%，整体呈现震荡探底的趋势；而进入12月以来，触底企稳的迹象逐步显现，除了各大楼盘来访、成交双双回升，地王重现也将进一步提振房地产市场信心。
在业内人士看来，土地市场风向与新房销售端高度挂钩，短期内东莞楼市板块分化会更加明显，对于有实力的购房者来说，置业买房回归主流区域、热点板块也将日渐成为常态。长期来看，优质地块拍卖带动土地市场整体升温，也能让非核心位置地块获得更高关注度，平衡当前不同位置地块“冰火两重天”的局面。
土拍重燃“战火”
作为东莞自2017年执行住宅用地最高限价政策以来的首宗取消限价地块，自身条件毋庸置疑。
本次拍卖的地块位处东莞CBD首发核心板块，具体为南城街道莞明路与东启路交会处西北侧，紧邻华润置地润府，与悦府、万象城仅一路之隔。作为东莞顶级豪宅，悦府目前在售建筑面积约310�O-380�O大平层，备案均价高达6.75万元/�O。
凭借如此核心占位，早于上述地块挂牌及限价取消之时，其楼面地价便引发市场猜想：因整体市场氛围仍相对低迷，能否超过“3字头”存在争议，但刷新地价纪录是业内人士的普遍共识。
“刷新地价纪录是板上钉钉的事。”一位房企投拓人士称，按照以前的经验，土地限价放开，不再受压缩的利润空间限制，房企为了抢地就会愿意多出一点钱，土地的溢价率就会有所提升，位置好的地，溢价率能更高。
从参拍房企名单来看，本场土地拍卖上演了一场久违抢地大戏，除了拿地的保利外，还有包括东莞土地市场老面孔的华润、中海，以及金茂、华发、民盈等房企。
经过140轮竞价，最终保利以总价180990万元竞得，溢价率30%，折合楼面地价29241元/�O，打破了2017年凤岗中海项目26646元/�O的地价纪录，成为东莞的新晋地王。根据业内人士判断，该地块未来开发定位大概率为143�O-200�O的高端改善型项目。
新晋地王的诞生也宣告了今年东莞宅地拍卖落下帷幕。
纵观2023年全年，东莞共成交15宗涉宅地块，包括8宗招拍挂地块，以及7宗旧改地块。值得注意的是，成交的8宗招拍挂地块中，仅有松山湖、南城与樟木头4个地块溢价成交，其余地块均是底价成交。
据东莞合富研究院数据显示，2023年前三季度，东莞的土地成交量已缩减至近6年最低水平。而从地块挂牌、成交情况来看，分化的情况在土地市场也相当明显，高地价、高溢价地块集中于城区、松山湖；而东部、松山湖外围等镇街，则出现了多次地块流拍的情况。
这背后的重要原因在于房企策略的变化：不同于早些年到处拿地，当前聚焦东莞核心板块深耕正成为更多房企的布局思路。
去年以来，东莞楼市分化非常明显，中心区改善高端盘呈现出去化块、价值高、营利性强等特点。“如果细化区分不同盘源去化，高端改善盘去化周期最短，表明东莞楼市已经到了拼品牌、拼产品、拼地段的时代了。”多位房企人士均向南方财经全媒体记者表示，尤其是如果项目没有核心地段作为卖点，客户信心是不够的。
将带动楼市预期升温
新晋地王的诞生，是当下楼市重要的分水岭，代表着东莞新房市场正走在复苏的路上。
据合富大数据显示，2023年前11个月，东莞新房成交23449套，同比下降11%。截至11月，东莞新房市场已连续6个月成交低于去年同期表现，且连续3个月跌势加剧。
但进入12月以来，东莞新房市场已出现触底企稳迹象。根据合富监测的楼盘案场数据来看，上周（12月4日-12月10日）东莞新房市场整体来访、成交双双回升，其中成交量大增7成。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，土地市场风向与新房销售端高度挂钩，此次东莞土拍结果也会成为买房人购房决策的参考，“尤其是此次南城CBD地块的冲高，对于提振东莞高端市场，打破东莞房价天花板是一剂强心针。”
究其原因，李宇嘉解释道，受土拍政策调整影响，东莞最高楼面单价得以刷新，开发商获地的成本增加，传导到楼市后会导致新房入市价格进一步攀高；地王重现的舆论影响，也将进一步提振房地产市场信心。
今年前11月，东莞新房网签均价达到了32100元/�O，较去年同期上涨约16%。量跌价升的背后，东莞核心区域的高端改善型项目走货较快是最为核心的因素。根据克而瑞的公布数据，今年前三季度，东莞总价在1000万-3000万的豪宅共成交975套，位居全国第八。
车德锐认为，地王重现会提升购房者的买房信心，加速这类高端改善型楼盘去化。从短期来看，东莞楼市的板块分化会更加明显，对于有实力的购房者来说，置业买房回归主流区域、热点板块将成为常态。
而根据南方财经全媒体记者观察，从部分较早取消限价的城市来看，其后续的土拍升温明显，如济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都等二线城市，最近土地拍卖的流拍地块减少，部分地块溢价率超过30%，甚至高达53%。
李宇嘉预计，2024年上半年东莞核心优质地块仍将受到房企追捧，全年土拍热度则取决于东莞楼市企稳程度。“若东莞将优质地块留在2024年上半年供应，土拍热度持续升温也将带动非核心位置地块获得更高关注度，当前土地市场‘冰火两重天’局面有望在下半年得到平衡。”
