“深圳旧改航母”上新!白石洲旧改住宅是升级版握手楼?

旧改多年,被誉为“深圳旧改航母”的白石洲旧改终于上新了。

位于深圳CBD片区的核心地段的白石洲旧改是深圳目前体量最大,也是购房者较为期待的城市旧改项目。而绿景白石洲�Z庭从征收到开拆、建设、首批入市,关注度也一直居高不下。

近日,绿景白石洲�Z庭开放展厅和样板房,首期逾千套。从曝光的户型来看,项目主力户型约110-118-125-187�O的3-4房,主要针对刚需改善置业群体,预计2025年底交楼。证券时报记者从现场看到,目前项目主体施工已达1/3。

(正在建造的绿景白石洲项目旁边,很多空置的拆迁楼)

首个住宅项目开盘预售,代表着净投入多年的开发商绿景集团正式进入项目收获期,大规模资金将实现回流。

地处核心地段、备受期待,本是该项目入市的先天优势,然而,新成品因超高的容积率、憋屈的低实用面积、近10年的漫长旧改期以及入住业态复杂等多重因素,让众多观望者心生犹豫。

首批入市住宅遭质疑

“空间不大显局促,有种无力吐槽的感觉。” 尽管该片区规划几年前就已经公布,可当住宅成品正式展示出来,部分看完样板间的人对记者表现出失望。

超高的74层、高耸的243米、创新高的容积率11.5,白石洲旧改后的这个入市项目让人有点眩晕,被网友调侃是升级版握手楼、握手楼界的天花板:“拆掉的握手楼怎么改出来的还是握手楼?向上再要500米,在空中继续手拉手吗?”

据悉,白石洲旧改即“南山区沙河街道沙河五村城市更新单元”,位于南山区沙河街道,沙河东路以东,深南大道以北,香山西街以南,含新塘村、上白石村、下白石村、塘头村及周边区域,是深圳主干道深南大道沿线唯一没有完成拆迁改造的城中村。拆掉脏乱破旧的握手楼,改造成崭新明亮的商品房,这里也是深南大道沿线分量最重、影响最大、期望最高的改造项目。

(等待拆除的握手楼早已人去楼空,残旧不堪)

根据规划,白石洲旧改总占地虽然不小,但地块分得比较碎,单地块占地大多都不大,容积率较高。商品房主要集中在中轴西侧,住宅都是超高层,56-74层之间。公开资料显示,绿景白石洲�Z庭地块总建面约45.7万平,住宅约15.7万平,是白石洲旧改里最大的商品房地块。规划有1栋5座塔楼。其中,2座商务公寓(1座26层、1座59层);3座超高层住宅,均为74层,高度达243米。

近几年,超高容积率的住宅项目不断涌现深圳,容积率超8就已经引来无数网友吐槽“牙签楼”,如今绿景白石洲�Z庭的容积率更是逾10,高达11.5。有业内人士表示,这样的容积率,居住密度非常高,由此带来得房率低、视野受阻、采光受影响、绿化配建相对较差,居住舒适性低等问题。有网友甚至提醒购房者:“购买前一定要先做好充分的心理建设,恐高症患者、密集恐惧症患者建议绕道。”

还有业内人士提醒,住宅总高74层,每层还有6-7户,一栋楼400多户,将来居住人口势必超密集,上班高峰期等电梯不太敢想象。

据悉,整个绿景白石洲总共分4期开发,开发周期约为8-10年。去年底一期预售及返迁地块均已冲上标准层,现在项目主体施工已达1/3。二期目前也基本拆除,三期拆除过半,四期进展缓慢。显然,近十年旧改期内,首批入住业主们将长期忍受近距离的噪音和灰尘。

(等待清理的已拆空地里杂草丛生)

白石洲正尘土飞扬

现在的绿景白石洲现场的确正尘土飞扬、机器轰鸣。

(绿景白石洲施工现场尘土飞扬,紧张忙碌,工程正有序进行中)

昨日,证券时报记者实地走访看到,目前更新项目一期主体施工已完成1/3,施工现场一片繁忙,建筑工人顶着烈日埋头苦干,项目入口处提示“施工区域,非施工人员请勿进入”,不时有大型装载车辆、小型货运车出入。工程正有序进行,正常发展下去,白石洲城市更新首个项目能够按时入伙。

(随处可见的拆除现场,行人远离,只有头戴安全帽的工人和机器顶着烈日加紧工作)

项目周边,是成片成片的空置旧房,以及大面积拆后空地,空地里砂石成山,钢筋裸露,零星有工人在铲沙、搬运、整理。现场泥泞不堪,拆迁垃圾堆砌,蓝色围挡标识着“房屋拆迁,请勿靠近”。

这片拆迁地里几乎没有行人路过,记者探访颇为显眼,正在拆装的工人、驾驶挖掘机的司机、守门的保安,以及从白石居委会走出的人员都会好奇地打量记者几眼,显然,这里已经很少有陌生人闯入了。

(绿景白石洲项目附近堆积成山的拆迁工地)

白石洲旧改因为项目体量大,利益关系复杂,进展相对缓慢。项目自2005年拉开序幕,距今已18年。2018年12月,深圳白石洲的改造专项规划已经获得了正式批复,专项规划批复两年内必须要完成签约,清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作。

2019年是租客搬离白石洲的重要时间节点,当年绿景中国正式启动私人物业补偿协议签订工作,村民们也达成了“劝退”租客的共识。据不完全估算,至少有8万人的生活受到影响。时间转眼过了四年,白石洲里目前已经拆迁完成超一半,一期的回迁户今年就可以选房了,3年可以入伙回迁到全新住宅小区。

当然,白石洲内不是所有的建筑都在拆除,医院正常运营,残缺破旧的空房堆里夹着崭新鲜艳的沙河小学,社区的便民粘贴栏里还张贴着房东直租:“单间1300元,拎包入住”、“三房两厅2000元/月”。看来,尽管拆迁进行中,周边凌乱,相比数年前这里不足千元的租金,这里的房子还是涨价了。

(夹在拆除区域中的新建小学明艳干净)

(便民粘贴栏里依然张贴着租赁广告)

或许是大多人去楼空,又或许是天气炎热,上午10点多钟的白石洲早已没有往日的车水马龙,路上车辆、行人并不多。

(蓝色围栏把拆迁中的白石洲分割成待遇不同的世界)

一边是蓝色围挡,一边是红色挡板,将本就不宽的街道分割得七零八碎的,挡着堆积成山的砂石和岌岌可危的残楼,留出狭窄的马路,不时有笨重宽大的泥头车驶过,单车行人赶紧贴边让行。

(本就不宽敞的街道里,随处都是行驶的泥头车、搬运车)

街道上,暂时没有拆迁的商铺生意清淡,店主们无精打采地守着摊面,刷着手机。

(红色挡板把拆迁中的白石洲分割成待遇不同的世界)

不难想象,这样的生活环境,近10年很难有较大改变。

超高层住宅需要市场考验

市区核心片区的旧改项目,既要满足原住户的漫天要价,又要顾及开发商的合理收益,这是目前一些高密项目超高容积率的背景。

有部分旧改开发商就曾表示,市区内地段好的旧改,拆迁成本太高、回迁面积增多,以及公建、代建设施,加上商办(含酒店)、公寓、人才租赁用房体量的挤压,为了保住利润,住宅的容积率不得不“向天空要面积”。

从市场层面来看,超高层住宅接受度需要一定的市场考验。有媒体报道称绿景白石洲旧改总货值约2200亿元,从项目回报的角度看,三、四期占据了白石洲项目总可售体量的八成,后期才是大头。但这样的高回报,需要绿景有一定的投入和耐力。

白石洲旧改项目推进时间表:

2005年,深圳市和南山区政府开展白石洲旧村改造研究,白石洲旧改正式拉开序幕;

2012年8月,由南山区委区政府领导带队成立沙河五村城市更新领导小组;

2013年10月,沙河五村北区范围内完成业主更新意愿书签署工作;

2014年,白石洲旧改正式列入深圳城市更新名单;

2016年6月,股份公司50万平米集体用地完成确权;

2016年12月,沙河五村更新项目专项计划通过深圳规土委更新局业务会审查;

2017年6月,沙河街道沙河五村城市更新单元规划(草案)正式公示;

2017年年底,绿景白石洲城市更新办公室成立;

2018年12月,白石洲改造专项规划获得市规土委正式批复,按照政策规定,专项规划批复两年内必须要完成签约,清租收整、申报实施主体、房屋拆除等工作;

2019年3月 ,完成集体物业拆迁补偿协议签订;

2019年5月,最新个人物业确权已经接近90%;

2019年6月,启动拆迁补偿协议签订;

2020年10月26日,启动工业区开拆;

2021年4月,确认项目一期实施主体,8月项目正式动工;

2023年,项目一期主体施工达1/3,启动销售。

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