国泰君安证券8月7日研报表示，2023年上半年地产销售修复趋势放缓，新开工面积、施工面积、开发投资等指标保持负增长。商品房销售较二季度末有所回落，整体弱于季节性，二手房成交面积同样连续走弱。近期房地产政策确定新基调，中央政治局会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随后北上广深等一线城市纷纷响应。政策预期升温，港股地产链或将迎来反弹投资机会。
摘要
地产景气度有所回落，但政策预期不断升温，带动港股地产链反弹。2023年上半年地产销售修复趋势放缓，新开工面积、施工面积、开发投资等指标保持负增长。商品房销售较二季度末有所回落，整体弱于季节性，二手房成交面积同样连续走弱。近期房地产政策确定新基调，中央政治局会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。随后北上广深等一线城市纷纷响应。政策预期升温，港股地产链或将迎来反弹投资机会。
地产政策催化下，港股是否有更好的投资机会？第一，所处位置上，港股地产链相较A股估值更便宜，投资机会更大。指数层面来看，1）上游行业AH股重合度很高，板块指数走势极度相关，港股估值整体低于A股。2）中游行业港股地产、物业估值明显低于A股，其中房地产板块AH溢价率较大。3）下游行业港股家电、轻工制造板块估值整体低于A股。板块龙头股层面来看，无论是AH两地均上市的企业还是A股港股可比龙头企业，港股较A股明显更便宜，性价比更高。
第二，股价弹性上，根据历史经验，在每一轮地产政策催化下，港股地产链涨幅更大。回顾历史地产上涨周期，A股地产公司的估值催化因素主要是行业政策环境，每次地产行业出现政策放松并落地的阶段，上涨幅度最大，确定性较高。港股地产公司的估值对于政策放松也有一定的反应，但主要的上涨还是集中在盈利端兑现的阶段，成交规模的提高是催化中国香港地产公司上涨的最直接的因素。2010年以前的两次上涨周期，A股涨幅、估值提升大于港股，节奏基本相同。2010年后，港股涨幅、估值提升大于A股。A股政策放松期上涨，港股盈利兑现期上涨。
第三，行情节奏上，A股港股有所不同，港股上涨更多集中在中后期的业绩兑现期，且显现出更大的弹性。通过复盘我们发现，近10年来当地产鼓励政策推出后，A股由预期推动上涨，港股节奏滞后，往往等到销售、利润等指标兑现后开始上涨，且价格弹性优于A股。在7月政治局会议对地产积极定调后，北上广深等一线城市陆续表示“促进房地产市场平稳健康发展”，预计“认房不认贷”、下调存量房贷利率等政策将陆续落地，后续观测政策落地带来的业绩弹性，港股地产链或将迎来投资机会。
