与许多市场观察人士不同，惠特尼并不担心严重的经济衰退。她在这次采访中表示，消费者的财务状况似乎很健康。尽管信用卡债务稳步上升，但消费依然强劲，失业率也相对较低。
相反，惠特尼担心，美国房地产市场将在未来几年面临调整。
“婴儿潮一代”可能会导致房价下跌
惠特尼认为，随着人口结构的变化逆转了根深蒂固的供需动态，房地产价格注定会在压力下下跌。考虑到美国房价自2020年3月以来上涨了42%，而且十多年来没有下跌，这对房主来说将是一个冲击。
自金融危机以来，美国一直存在严重的住房短缺问题。由于担心经济再次低迷，焦躁不安的开发商多年来一直在建造房屋，这让卖家对买家产生了严重的影响力。这将房屋净值推至历史新高，代价是人们的负担能力下降。
居高不下的房价让数以百万计的潜在买家被排除在市场之外，高昂的学生债务水平也是如此。2022年底，全美房地产经纪人协会（NAR）发现，只有26%的购房者完成了他们的第一套房产交易，这是有史以来的最低水平。该公司还指出，典型的首次购房者的年龄达到了创纪录的36岁。
根据人口普查数据，2021年，只有10%的美国房主年龄在35岁以下。根据Statista的数据，截至2022年第三季度，该年龄段的合格人群中只有不到40%拥有住房，甚至不到75岁及以上人群比例的一半，远低于45岁至54岁人群。
史无前例的房地产价格上涨速度让“婴儿潮一代”和“沉默的一代”受益匪浅。惠特尼指出，普通房主的年龄从未如此之大，而年轻人可能很难赶上异常紧张的市场。
惠特尼说：“如果你在过去10年里没有拥有过住房，你就错过了美国最大的财富创造者——创造了21万亿美元的股权。”
然而，房主轻松获利的日子已经屈指可数了。
惠特尼认为，随着住房供应短缺转变为供过于求，房地产价值将会下降。她说，房屋市场将充斥着大量房产，这些房产来自仍在努力追赶的房屋建筑商，以及希望缩小规模、节省开支的老卖家。大量的可用房屋将帮助无数年轻人以合理的价格购买房产——这是他们期待已久的机会。
惠特尼说。“如果你看看50岁及以上的房主所占的比例，这是一个惊人的数字。如果你从历史上看，50岁以上的人群中有50%的人通常会出售房产并缩小规模，这是成本驱动的。”
她接着说：“即使你把这个数字折现为一个非常保守的数字，从数学的角度来看，它只是把大量的住房库存放在市场上。”
然而，惠特尼说，美国人口老龄化不会导致房地产市场一夜之间崩溃。她说，在这个十年结束之前，房地产价格可能不会下跌，不过她补充说，房主现在检查他们的房屋净值是否特别危险还为时过早。
“这只是时间问题，”惠特尼在谈到房价下跌时说，“再说一次，这不是一朝一夕的事情，但看到它的影响会很有趣。”
惠特尼说，随着房价下跌，一些州的房主将比其他州受到更大的伤害。各地区的人口迁移模式已经很明显，但她预计，即将到来的市场调整将更加细致。
惠特尼在谈到移民趋势时说：“各州的情况将各自不同，所以我预料到这种情况会发生。有了10年多、12年的数据，现在我可以看看它，知道事实上，它确实发生过，而且正在发生。”
惠特尼指出了四个房地产价格最终会走软的州：宾夕法尼亚州、康涅狄格州、新泽西州和伊利诺伊州。在房价可能上涨的州中，她举了德克萨斯州的例子，该州气候温暖，移民趋势良好。
